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業 務 范 圍

房屋公共維修金催討有沒有時效限制

信息發布: 東莞律師說法網    |   發布時間: 2013-08-09    |   瀏覽次數: 1778



案情

 

  廈門佰仕達物業管理有限公司(下稱佰仕達公司)受明發城小區建設單位明發集團有限公司的委托,為該小區提供前期物業服務,并為該小區墊付水費和公用電費。王小華系該小區的業主,未繳納20077月至201112月的綜合管理服務費、20077月至20099月的房屋公共維修金、20074月至201112月的公攤水電費及201110月至12月的自用水費。另,20091012日,被告王小華家中被盜。

 

  201010月,佰仕達公司訴至廈門市思明區人民法院,要求被告王小華支付20077月至20106月的綜合管理服務費、房屋公共維修金等。后,原告以需進一步收集證據為由,向法院申請撤回起訴。2012327日,原告再次訴至本院,要求被告支付20077月至201112月的綜合管理服務費8542.3元、20077月至20099月的房屋公共維修金970.7元、20074月至201112月的公攤水電費878.6元、201110月至12月的自用水費53.2元及各項費用的滯納金。

 

  被告王小華辯稱,原告主張的物業管理費收費標準未經廈門市物價局核定批準;被告系因為原告未公開房屋公共維修金及水電公攤的明細,且對賬務的合理性存在懷疑而拒絕繳費;且20091012日,因物業管理人員不在崗,導致被告家中被盜,被告亦據此拒絕繳費。被告另主張20103月以前的各項費用亦已超過訴訟時效。

 

  審理過程中,思明區人民法院對小區進行現場勘查,發現該小區公共部位存在違章搭建、部分小區一樓商鋪在小區消防通道處開設出入口、小區部分公共設施破損現象。

 

  裁判

 

  思明區人民法院認為,原告管理的小區一套改多套及公共部位的違章搭蓋現象嚴重,小區安保方面也存在不足,因此認定原告的服務仍然存在瑕疵,故對其滯納金的請求不予支持。但被告未繳納物業管理費的行為仍構成違約;20089月以前的物業管理費用已超過訴訟時效。另外,房屋公共維修金屬于全體業主,被告不應以原告提供的服務有瑕疵為由拒繳房屋公共維修金。

 

  思明區人民法院判決如下:一、被告王小華應于本判決生效之日起七日內支付給原告廈門佰仕達物業管理有限公司200810月至201112月的物業服務費6169.45元;二、被告王小華應于本判決生效之日起七日內支付給原告廈門佰仕達物業管理有限公司20077月至20099月的房屋公共維修金970.7元,并自約定的繳費期限次月1日起按日3%。標準支付滯納金至實際付款之日止;三、駁回原告廈門佰仕達物業管理有限公司其他訴訟請求。

 

  一審宣判后,原、被告均不服,向廈門市中級人民法院提出上訴。

 

  廈門市中院經審理認為:佰仕達公司物業服務存在瑕疵,且王小華因被盜,一直未與佰仕達公司達成溝通諒解,王小華拒交物業管理費情有可原,原審法院對物業管理費滯納金未予支持是正確的。然而,交納房屋公共維修金是業主法定義務,房屋公共維修金屬于全體業主所有,業主不繳納該費用實際上侵犯的是全體業主的共同權益,產生的侵權行為是連續的,不適用訴訟時效的規定。同時,房屋公共維修金的交存與物業服務質量是否存在瑕疵沒有關系,王小華主張房屋公共維修金已超過訴訟時效,并以佰仕達公司提供的服務有瑕疵作為拒繳房屋公共維修金的上訴理由不能成立。佰仕達公司提供的水電公攤明細中未體現一樓商戶的情況,亦未作出合理說明,故維持一審法院關于水電公攤的處理意見。

 

  2012113日,廈門中院終審判決:駁回上訴,維持原判。

 

  評析

 

  關于房屋公共維修金是否適用訴訟時效制度,審理中存在不同觀點:第一種觀點認為,房屋公共維修金是債權,且法律未明文規定其不適用訴訟時效,實踐中,許多生效法律文書亦采納業主關于訴訟時效的抗辯。第二種觀點認為,房屋公共維修金關系到全體業主的公共利益,且物業服務企業只是代收人,不應因物業服務企業的行為影響全體業主的利益,因此不應適用訴訟時效制度。筆者傾向于直接適用第二種觀點。

 

  最高人民法院在解讀訴訟時效司法解釋時稱,“訴訟時效制度雖具有督促權利人行使權利的立法目的,但其實質并非否定權利的合法存在和行使,而是禁止權利的濫用,以維護社會交易秩序的穩定,進而?;ど緇峁怖?。維護社會交易秩序,?;ど緇峁怖媸撬咚鮮斃е貧鵲母玖⒎康?rdquo;。房屋公共維修金有其特殊性,其權利屬于全體業主,雖不是全社會成員的公共利益,但也是一個大群體的公共利益;且全體業主在行使該項權利時存在一定的困難,其很難通過自身的行為去行使該項權利(即以全體業主的名義,或授權業委員提起訴訟),目前其通常是通過物業服務企業代為行使權利。物業服務企業在這種委托關系中無利益驅動,物業委托合同中又往往沒有關于物業服務企業怠于履行職責的法律后果,法律中也無明文規定,如果適用時效制度,會使小區全體業主的權利受到侵害。因此,第二種觀點符合訴訟時效制度的立法目的。案例編寫人:福建省廈門市思明區人民法院

 

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