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同性戀人房產合同糾紛的處理

信息發布: 東莞律師說法網    |   發布時間: 2013-10-14    |   瀏覽次數: 1556



  【案情回放】

 

 

    王某、張某系以共同生活為目的的同性朋友關系。2011620日,王某出資購買北京市東城區某小區1套房屋,房價款為170萬元,2011727日,王某領取了該房屋的所有權證。購房后,王某、張某共同在此居住。2011122日,王某作為售房人,與張某作為購房人簽訂了《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協議》,成交價格為232 050元,張某出資10萬元(在本次買賣過程中并未實際出資),王某將上述房產的50%產權過戶給張某,并于同日辦理了產權手續(相關稅費均由王某支付),雙方領取了各享有50%的《房屋所有權證》。20125月,王某、張某因生活瑣事產生分歧,張某搬離了訴爭房屋。后張某起訴要求對訴爭房屋予以分割。

 

 

    一審中,王某表示雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協議》對于王某顯失公平、背離等價有償原則,張某利用其與王某之間的特殊身份關系,致使王某草率決定與之簽訂所謂的房屋買賣合同。對此,張某予以否認,表示王某基于雙方的關系,為了表達對張某的感情,才將訴爭房屋低價出售給張某。二審中,雙方均認可就訴爭房屋50%產權進行買賣交易的事實,亦均認可選擇在2011122日辦理過戶是系為了少交相關稅費。一審法院認為,王某雖在買賣過程中支付了全部稅費,但并不能因此認定上述合同的簽訂顯失公平。故法院對王某的訴訟請求,不予支持。

 

 

    二審法院認為,該《存量房屋買賣合同》中約定的價格顯屬過低,明顯偏離了該訴爭房屋的合理市場價值,簽約雙方的權利與義務有違公平、等價有償原則,故雙方之間的交易構成顯失公平。王某的上訴請求合理有據,應予支持。

 

 

    【不同觀點】

 

 

    對于本案的解決,原、被告及雙方律師各持己見,存在多種觀點:

 

 

    第一種觀點認為本案系“假買賣真贈與”。本案中雖然合同約定的房款20余萬遠低于市價,合同價與市價之間確實存在較大差距,但是由于雙方之間存在同性戀人關系,王某系以合同的方式將其所購房產的一半產權贈與張某,雙方亦辦理了過戶手續,王某已不能行使贈與財產過戶前的任意撤銷權。雙方也不存在法定撤銷權的情形,故并不能支持王某合同顯失公平的主張。

 

 

    第二種觀點認為本案系“半賣半贈”,本案中王某將房產系“半賣半送”給了張某,贈與行為已經發生。

 

 

    第三種觀點認為王某與張某之間系同性戀人關系,擺酒席,家長認可,此種親密的同性朋友之間的關系“可以參照”適用最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》(以下簡稱《婚姻法解釋三》)第六條之規定,即“婚前或者婚姻關系存續期間,當事人約定將一方所有的房產贈與另一方,贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與,另一方請求判令繼續履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理”。也就是說不能再撤銷了,這也有利于對同性戀人關系的?;?。

 

 

    第四種觀點認為民事活動應當遵循公平、等價有償的原則。合同當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。訴爭房屋原系王某于20116月出資170萬元單獨購買。后王某與張某就訴爭房屋的50%份額產權進行買賣交易達成一致,且為了少交稅費,雙方共同選擇于2011122日辦理過戶,簽訂了《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協議》。張某對王某單獨購買訴爭房屋的具體情形知曉,對王某所支付的對價也有明確的認知,但張某在簽訂合同、完成過戶登記后并未實際支付款項。故本案應當以合同顯失公平為由撤銷二人之間的《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協議》。

 

 

    【法官回應】

 

 

    從主客觀要件出發保持法院價值判斷的中立性

 

 

    本案的審理焦點在于:第一,如何認定王某與張某所簽《存量房屋買賣合同》的性質?是交易還是贈與?第二,本案能否適用贈與撤銷權或合同顯失公平無效的規定?

 

 

    一、針對第一個焦點,合同性質問題,筆者認為,當事人有自由處分財產的權利,可以贈與給異性也可以是同性,性別并不是贈與合同成立的阻礙,本案中若王某與張某簽訂了明確的書面贈與協議,也就不會存在爭議。但,本案中王某與張某并未有明確的贈與意思表示,雙方簽訂的系《存量房屋買賣合同》,法院不能按所謂的“常識”將該合同推定為“假買賣真贈與”,也不能認定為“附義務贈與”或“半贈與半買賣”。

 

 

    應嚴格按字面解釋原則,將王某與張某所簽訂的《存量房屋買賣合同》理解為買賣合同:合同基礎在于雙方特殊的同性朋友關系,合同對價系約定的20余萬元,合同標的系訴爭房產。

 

 

    (一)贈與合同與其它合同的本質區別在于無償性,同時,為防止當事人的意思表示瑕疵,重大財產的贈與一般要有書面形式,而本案中的《存量房屋買賣合同》并不符合贈與的構成要件。法院不宜強行突破“買賣合同”的表象而直接認為該案系常見的“假買賣真贈與”。而且,本案中兩方當事人都認可《存量房屋買賣合同》系“房屋買賣”而非“房屋贈與”。

 

 

    在此,有必要與其它案件審理中常見的“假買賣真贈與”作一個區分。“假買賣真贈與”主要存在如下幾個特點:(1)此類案件的當事人之間大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭關系。本案中雖然當事人之間認可存在同性戀人關系,但該關系并未被現行法律上升為婚姻家庭關系,并不存在“假買賣真贈與”的前提。(2)此類案件一般沒有真實的金錢支付,從“真假意思表示”的角度來看,符合贈與合同的無償性要求。本案中,王某與張某簽訂完總房款為20余萬元的《存量房屋買賣合同》后,張某向王某父親的賬戶內打入10萬元,這就不符合贈與合同“無償性”的本質要求。(3)對于重大的財產贈與,一般都要求當事人有相對明確的意思表示,而“假買賣真贈與”的處理原則是一種對當事人贈與意思表示的推定,其適用有嚴格限制,并不能過于寬泛。

 

 

    (二)本案亦不能認定“半贈與半買賣”的混合贈與形式,此種提法有違一般邏輯規律及法律穩定性要求,不為主流意見所支持。

 

 

    (三)本案當事人不可以“參照適用”或“類推適用”《婚姻法解釋三》第六條,認定二人系以“類似夫妻關系”所產生的贈與。本案法律關系中,主體系王某與張某,客體系訴爭房屋,引起法律關系發生變化的法律事實系基于雙方之間有過一段親密的特殊朋友關系而以較低于市價簽訂房屋買賣合同??贍艽由緇嵫?、心理學等學科對于同性戀人之間的關系有較為不同的立場,但是以現有的婚姻法律體系來分析,二人所自稱的同性戀人并未上升為法律認可的“婚姻關系”。如果法院隨意擴大法律規定的適用,任意運用民法中“法無明文規定不禁止”與“類推適用”兩原則,將有可能陷入倫理道德爭議中,有失法院的中立性與客觀性。因此,在社會思潮及立法未發生重大變化之前,將二人的關系定義為一種較為特殊的同性朋友關系較為穩妥。

 

 

    二、對于第二個焦點,合同是不是顯失公平,合同是否無效的問題,筆者認為關鍵還在于如何看待二人簽訂合同時的主觀狀態。因為,從20余萬合同價與市場價之間的巨大差異來看,確實存在有失公平之處,有違等價有償原則,但這僅是顯失公平成立的客觀要件。對于顯失公平還應當考慮雙方交易時的主觀狀態。而對于主觀狀態的判斷向來不能由法官臆斷,亦只能從現有的證據出發按常人的標準推斷出來的“法律事實”,并不一定能完全達到“客觀事實”。

 

 

    而從現有證據來看,合同簽訂時張某存在利用對王某的情感優勢的可能,促使了合同以遠低于市場價成交過戶。在本案中,從二人來往短信、庭審筆錄、衣著言談等看,二人中張某系充任“妻子”角色,充任“賢妻良母”,王某系充任“丈夫”角色,肩負著“養家糊口”。在當前,社會上對于同性戀人之間的結合還是存有一定的偏見,而為了長期的同性共同生活,“丈夫”王某存在表示其誠意,以求拴住“妻子”張某“愛心”的動機,情感有所依賴,對張某雖不至“百依百順”也要“有諾必應”。同時,雙方簽訂《存量房屋買賣合同》與《房屋共有協議》的時間適逢存量房屋計稅指導價于20111210日要大漲的前夕,當時本市出現了一波簽約潮,其目的就是以較低的計稅價格成交存量房屋,節約交易成本,時間較為緊迫。在此大背景下,雙方簽訂了以王某為出賣方,以王某與張某為共同買受人的合同,對價20余萬,張某存在利用情感優勢承諾以情相托草率簽訂合同的可能。

 

 

    有一點必須強調的是,對于顯失公平這一法律制度的理解與運用不能僅僅局限于套用其構成要件,更重要的在于實現現實價值。而法律制度的重要價值在于維護社會安全與秩序,平衡利益沖突。對于同性戀人之間的婚姻問題及財產分配問題,現有法律法規并未加以規定,同性戀合法化問題系一個世界性難題,涉及道德、倫理等諸多問題,支持與反對莫衷一是,法院在這個過程中嚴格解釋法律保持價值無涉或許不失為較好的選擇。如果貿然將本案中的《存量房屋買賣合同》認定為“假買賣真贈與”,有可能引發一系列的道德風險,對社會傳統秩序與安全所帶來的可能是弊大于利。北京市第二中級人民法院林文彪)

 

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